A

Agence comptable

Chaque établissement public à caractère industriel et commercial, comme les établissements publics d’aménagement, applique les règles de la comptabilité publique et l'instruction comptable M9.4 du Trésor public. 

Une des règles fondamentales du droit budgétaire et financier public français est de séparer la dépense entre celui qui la décide et celui qui la paye, ce dernier étant un agent public appartenant au réseau du Trésor Public du ministère des finances ; il n’est donc pas un salarié de l’établissement public.

Il revient dans ce cadre à l’agent comptable d’assurer la tenue des comptes et le contrôle de leur régularité. Ainsi, l’agence comptable de l’EPADASA, composée de cinq personnes, encaisse les recettes et paie les dépenses de l’établissement après avoir vérifié leur régularité. A ce titre, l’agent comptable engage sa responsabilité, qui est personnelle et pécuniaire, et c’est pourquoi aucune dépense ne se fait sans son accord.

Associations de gestion

Une des particularités de La Défense est que les accès, notamment les entreponts (accès souterrains aux immeubles), sont la propriété des immeubles et tours situés sur la dalle. Quand ils sont plusieurs propriétaires sur un même immeuble ou tour, ces propriétaires constituent une association en charge de la gestion et de l'entretien des espaces publics desservant leurs propriétés. Il y a ainsi 10 associations de gestion à La Défense (ASA : Association Syndicale Autorisée ; AFUL : Association Foncière Urbaine Libre ; ASL : Association Syndicale Libre).

AUDE (Association des Utilisateurs de La Défense)

Créée en 2002, AUDE, association indépendante loi de 1901, fédère aujourd'hui soixante grandes entreprises, écoles supérieures et universités du quartier d'affaires, ce qui représente plus de 65 % des surfaces de bureaux et commerces de La Défense.

AUDE fait entendre la voix du monde économique et des utilisateurs de bureaux, de commerces et d'hébergements touristiques dans les débats qui portent sur le présent et l'avenir du territoire de La Défense.

AUDE a largement accompagné et soutenu l'élaboration du Plan de renouveau.

C

Chantier 


Il y a trois sortes de chantier à La Défense : ceux pilotés par l’EPADESA, ceux pilotés par les propriétaires des immeubles et des tours et, enfin, ceux conduits par diverses structures (Defacto pour l’entretien de La Défense, la RATP, la SNCF, Le Conseil Général des Hauts-de-Seine pour le tramway et bien d’autres…). 

Dans le premier cas, l’EPADESA mène de bout en bout les travaux avec les entreprises qu’il aura choisies après lancement des appels d’offres, selon les règles du code des marchés publics.

Dans le second cas, les propriétaires sont responsables de leurs travaux et de son exécution par leurs entreprises, dans le respect du protocole de travaux signé avec l’EPADESA et son Cahier de prescriptions de chantier à faibles nuisances.
L’EPADESA a mis en place un contrôle du bon respect des clauses contenues dans ces documents en s’appuyant sur le réseau d’observateurs (personnes ayant accepté de signaler tout disfonctionnement), ses comités bi-mensuel de suivi de chantier et ses conducteurs de travaux.

Et enfin, dans le dernier cas, les maîtres d’ouvrage sont responsables de bout en bout de la conduite de leurs travaux.

Conseil d’administration

Le Conseil d’administration est composé d’administrateurs désignés par l’Etat, par les communes de Courbevoie, La Garenne-Colombes, Nanterre, Puteaux et Paris, le Conseil Régional d’Ile-de-France et le Conseil Général des Hauts-de Seine, ainsi qu’une personnalité qualifiée désignée par le Premier ministre. 
Les mandats d’administrateur, président et vice-président sont bénévoles. La durée des fonctions d’administrateurs est de trois ans, sauf pour les administrateurs désignés par les collectivités locales dont le mandat prend fin de plein droit à l'expiration de celui de conseiller régional, général, municipal et /ou de maire.
L'élection du président et des vice-présidents se fait au scrutin individuel, à la majorité absolue des membres présents ou représentés.
Le Conseil d’administration se réunit au moins deux fois par an. Il est convoqué par son président, qui fixe l’ordre du jour et dirige les débats. Ses séances ne sont pas publiques. 

Construire

Il y a trois façons de construire à La Défense : 

  • sur un « terrain nu » (ex : tour Majunga) ou créé à cet effet par la couverture d’une voie (ex : immeuble Basalte, tour Phare, …) : le prix des droits à construire s’apprécie en tenant compte des d’infrastructures et, le cas échéant, des travaux d’adaptation au sol ou de couverture (ouvrages spécifiques) qui seraient directement réalisés par l’investisseur.
  • par démolition / reconstruction  (ex : tours Generali, D2, Carpe Diem) : dans ce cas l’investisseur est propriétaire de l’immeuble ou de la tour à démolir. Il acquiert auprès de l’EPADESA les volumes complémentaires nécessaires à la réalisation de la nouvelle tour  qui est en général d’un gabarit supérieur. Le montant de la charge foncière des volumes complémentaires peut s’apprécier de deux manières différentes :
    • soit en valorisant la totalité des m2 HON du futur immeuble après déduction de la valeur de l’immeuble ou de la tour à démolir (en général voisine de 3 500 à 5 000 € HT/ m²) et des coûts de désamiantage et démolition (100 à 300 € HT / m² SHON)
    • soit en ne valorisant que les seuls m2 HON réalisés dans les volumes complémentaires sans aucune déduction. 
  • par restructuration / rénovation (ex : tours First, CB21) : les constructions de ce type diffèrent selon l’ampleur de l’intervention à conduire : 
    • déconstruction-reconstruction et surélévation comme la tour First, avec achat des volumes complémentaires à l’EPADESA,
    • restructuration sans augmentation de volume comme la tour CB21 pour laquelle  l’EPADESA ne perçoit pas de droits à construire.

D

Defacto

Le développement des services et leur qualité passent par les politiques de gestion, de promotion et d’animation du quartier d’affaires. C’est pourquoi il a été créé en 2007 l’Établissement Public de Gestion de La Défense (EPGD), rebaptisé Defacto le 20 janvier 2010. Il assure les missions d'entretien, de maintenance, d'exploitation et d’animation du domaine public de La Défense. Il réunit le Conseil Général des Hauts-de-Seine et les villes de Courbevoie et de Puteaux. Il s’appuie sur un comité consultatif composé de représentants des principaux acteurs locaux : Chambre de Commerce et d'Industrie de Paris, propriétaires d'immeubles et de tours, associations d'usagers... Leurs avis et propositions participent de l’amélioration de la gestion de La Défense. 

Défense

La Défense est un enfant de la reconstruction de l’après-guerre, né du besoin exprimé par le monde économique de disposer d’un centre d’affaires afin de répondre à l’expansion et de rivaliser avec ceux d’Amérique du nord qui n’avaient pas eu à subir de destructions.

L’État a donc décidé de doter le pays d’un quartier d’affaires capable d’accueillir, dans des conditions modernes, les plus grandes entreprises nationales et internationales. Pour des raisons d’espace, il a choisi de le placer sur l’axe historique, après la Seine, à une encablure des Champs Elysées. Par la loi, il l’a décrété Opération d’Intérêt National en 1958.
Les investisseurs étrangers et français ont très vite installé leurs sièges sociaux ou leurs directions générales et opérationnelles : Esso, Fiat, HSBC, la Société Générale, Total, Areva, et bien d’autres encore. Les investissements étrangers représentent 42 % du total. 

Dépenses

En tant qu’établissement public d’aménagement, les dépenses de l’EPADESA sont exclusivement réservées à l’aménagement. Elles sont consacrées au financement de toutes les études et travaux de mise en état des sols, de dévoiement de réseaux, de viabilisation de terrains, d’aménagement des espaces publics et, notamment, ceux qui entourent les constructions (jardins, passerelles, cheminements piétons, places, accès voiture,…),  mais aussi parfois de charges exceptionnelles qui lui sont imputées (réalisation d’infrastructures lourdes, mise aux normes des tunnels et des parkings,…).

Droits à construire

Avant tout, il faut bien avoir conscience que construire à La Défense et à Seine Arche n’est pas construire en terrain plat, dégagé de toute contrainte infrastructurelle. 
La dalle de La Défense et les infrastructures autoroutières et ferroviaires de Seine Arche (A14 et RER A) renchérissent les coûts de construction et d’aménagement.
Seul le partenariat négocié entre l’Etablissement public et l’investisseur peut permettre un aménagement de qualité et un développement urbain mixte : bureaux, logements, espaces publics, commerces.

Ce partenariat se traduit, notamment, dans la négociation des charges foncières qui tient compte de plusieurs facteurs : le terrain d’origine et sa complexité (voir la notice « Construire »), l’état du marché, son atonie ou sa vitalité et le bilan d’opération du projet, conduit par l’investisseur ou le promoteur, réalisé le plus souvent par la méthode dite du « compte à rebours ».

Cette démarche consiste à :

  • définir l’immeuble ou la tour à réaliser en fonction de son environnement et de l’état du marché à sa livraison après les 2 à 4 ans nécessaires à sa construction,
  • évaluer le prix de vente de ce produit à sa livraison,
  • calculer les coûts nécessaires à la réalisation,
  • déterminer le prix du foncier en déduisant les coûts précédents du prix de vente. 

Ainsi les différents postes d’une opération de construction se décomposent comme suit :

  • foncier (frais de notaires, frais de géomètres et de sondages, diagnostics amiante, plomb et termites, taxes d’urbanisme, redevance pour création de bureaux et coût de démolition si besoin),
  • travaux (coût de construction de l’immeuble, frais de branchements des réseaux et les aléas). Ces coûts varient très sensiblement en raison de la complexité de l’immeuble (2 200 € HT/ m² SHON pour un immeuble classique, 3 000 € pour une tour inférieure à 200 m et plus de 4 000 € pour une tour de 300 m),
  • honoraires de conception architecturale et honoraires techniques (bureaux d’étude, ingénieurs spécialisés, coordinateurs sécurité et contrôleurs techniques),
  • assurances calculées sur le montant des travaux, y compris les honoraires techniques. Elles couvrent les garanties biennales et décennales, l’assurance tous risques chantiers et la responsabilité civile,
  • honoraires de gestion (rémunération) de la maitrise d’ouvrage, 
  • frais de commercialisation (risque de vacance locative, honoraires du commercialisateur, avantages commerciaux consentis aux locataires comme une franchise de loyer, publicité et communication),
  • frais financiers (rémunération de l’emprunt contracté par le maitre d’ouvrage et ses fonds propres),
  • frais juridiques,
  • marge (écart positif entre le prix de vente et le prix de revient de la réalisation de l’immeuble ou de la tour).

E

EPA (Etablissement Public d’Aménagement)


Les  Etablissements Publics d’Aménagement des Opérations d’Intérêt National sont créés par décret de l’Etat lorsqu’il juge, avec l’accord ou à la demande des collectivités locales, son intervention prééminente pour :

  • rééquilibrer l’aménagement du territoire avec les villes nouvelles, ou doter la France de pôles économiques et compétitifs au niveau mondial de premier plan comme La Défense, Roissy Charles de Gaulle,  les complexes industriels et portuaires d'Antifer (Le Havre), du Verdon (Bordeaux) et de Dunkerque et Saclay aujourd’hui,
  • aménager, dynamiser, recomposer, réparer un territoire soumis à la désindustrialisation, déchiré par des infrastructures ferroviaires ou autoroutières obsolètes, comme Seine Arche, en souffrance économique et/ou sociale comme Seine-Aval ou Saint-Etienne (la Vallée de la Seine entre Conflans Sainte-Honorine et Bonnières sur Seine), Orsa (Orly, Rungis, Seine Amont), ou Euratlantique à Bordeaux… 

Pour ce faire, l’Etat crée un établissement public industriel et commercial aménageur sous l’égide d’un conseil d’administration composé de membres représentant l’Etat et les collectivités territoriales. Ses missions consistent en l’acquisition des terrains correspondant au périmètre d’aménagement, la définition d’un projet urbain en concertation avec les collectivités et les habitants, la revente des terrains une fois aménagés à des opérateurs privés ou publics pour des logements, des équipements, des bureaux, des commerces. A l’issue de sa mission, il remet l’ensemble des espaces publics réalisés aux collectivités concernées et, pour La Défense, à Defacto.

P

Permis de construire

Le permis de construire est une autorisation administrative obligatoire qui permet à toute personne (physique ou morale, publique ou privée) d'édifier une construction.
Il permet de vérifier que la construction envisagée respecte les différentes règles issues du code de l'urbanisme régissant le droit à construire et les documents d'urbanisme de la municipalité qui déterminent notamment les surfaces maximales, hauteurs, aspects, destinations de la construction, etc... 

Le dépôt du permis de construire s'effectue à la mairie du lieu de propriété. 
Le dossier de demande comporte un formulaire, le plan de situation du terrain, le "plan de masse" (plan du terrain sur lequel sont figurés le nivellement, les édifices à construire, les réseaux, les voies de desserte), les élévations et coupes permettant de se représenter avec précision l'importance et l'aspect de la (ou des) future(s) construction(s), une note descriptive et des "documents d'insertion" (perspectives ou photomontages) permettant d'apprécier l'impact visuel du projet sur le paysage.
La demande est examinée par le service d'urbanisme de la mairie ou par les services préfectoraux pour vérification de la conformité de la demande avec les divers règlements. Parallèlement, le dossier est soumis à l'avis des divers services ou commissions compétents à l'échelon local ou départemental (par exemple : les Pompiers pour les questions de sécurité, etc...).
Lors du dépôt de la demande, l'administration précise au demandeur le délai dans lequel la réponse devra être apportée. Généralement fixé à deux mois, ce délai est prolongé par la loi pour tenir compte de la complexité du dossier ou pour permettre la consultation de commissions diverses.
Selon le résultat de l'instruction, le maire de la commune accorde ou refuse le permis. 
La décision de permis de construire peut être contestée par les tiers (voisins, associations...) si elle ne respecte pas les règles applicables. Ces personnes disposent d'un délai de deux mois après affichage sur le terrain des principales caractéristiques de l'arrêté accordant le permis pour formuler un recours en annulation.

Dès son obtention, le permis de construire est publié en mairie (affichage administratif).
De plus, il doit obligatoirement être affiché de façon visible depuis la voie publique sur le terrain par le propriétaire, dans les formes définies par les textes (cf. art A 424-17 du Code de l'urbanisme). La date de mise en place de cet affichage fixe le début du délai légal (deux mois) durant lequel les tiers ont la possibilité de contester la légalité du permis de construire, s'ils estiment que leurs droits sont lésés par la réalisation du projet.
Pour que le délai de recours puisse courir, il faut que le panneau reste en place de manière ininterrompue durant deux mois. En outre, le panneau est censé rester en place pendant toute la durée du chantier.

Les  permis délivrés depuis le 20 décembre 2008 ont une validité de 3 ans. Le chantier doit donc être commencé avant ce délai. Une seule prolongation du permis de construire peut être demandée au moins deux mois avant la fin de validité. 
Le permis est également périmé si, en cours de travaux, le chantier est interrompu pendant plus d'une année consécutive.

À l'ouverture du chantier, le maître d'ouvrage doit déposer en mairie un formulaire de Déclaration d'Ouverture de Chantier (DOC).
À l'achèvement des travaux, un formulaire doit être également déposé en mairie : une Déclaration Attestant Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT). Les services compétents peuvent alors provoquer une visite pour vérifier la conformité de la réalisation avec les plans déposés et contester la déclaration du maître d'ouvrage sous un délai de 3 mois en règle générale. Ce document sera ultérieurement indispensable en cas de vente ou de modification de la construction.

Propriété

Depuis le 18 septembre 2008, les espaces publics (parvis, esplanades, voiries, espaces verts…), les parkings, les ouvrages d’art (sculptures, fontaines…) sont la propriété de Defacto qui a en charge leur gestion, leur exploitation et leur valorisation. 
Pour les besoins d’aménagement de La Défense et des travaux liés à la réalisation des projets du Plan de renouveau, Defacto remet au cas par cas la propriété de l’espace public concerné à l’EPADESA, et ce dans le temps limité de la réalisation de l’ouvrage.

Les tours, les immeubles et les commerces relèvent de la propriété privée. A la différence de la plupart des quartiers d’affaires de tradition anglo-saxonne qui pratiquent l’emphytéose (bail immobilier de très longue durée), à La Défense, le propriétaire est propriétaire à vie de sa parcelle et/ou de son volume.

R

Recettes


Les recettes de l’établissement public proviennent de la vente des droits à construire.
Pour La Défense, ses concepteurs ont opté dès l’origine pour la réalisation d’un urbanisme de dalle séparant les fonctions (piétons, voitures, transports en commun…) et limitant au maximum la consommation d’espaces en privilégiant la hauteur pour la construction d’immeubles et de tours.

Ainsi, lorsque les tours ou les immeubles ont la possibilité d’être construits sur la pleine terre, leurs propriétaires sont uniquement propriétaires de la parcelle strictement limitée par l’aplomb des façades.
Lorsqu’il y a superposition d’ouvrages (RER, métros, autoroutes, tunnels, centres commerciaux,…), ils sont uniquement propriétaires du volume enveloppant leur construction.
Dans le premier cas, un propriétaire peut librement rehausser son immeuble si le règlement d’urbanisme le permet. En revanche, s’il souhaite l’épaissir, il doit acquérir le volume  complémentaire auprès de l’EPADESA.

Dans le second cas, le propriétaire doit faire l’acquisition de volumes complémentaires en hauteur et en largeur auprès de l’EPADESA.

S

Schéma directeur de renouveau de La Défense

Le Plan de renouveau de La Défense, acté par la loi du 27 février 2007 et le décret du 29 novembre 2007, s’appuie sur le Schéma directeur de renouveau de La Défense de décembre 2006, élaboré avec l’appui de l’Etat.

Il définit les orientations générales d’aménagement de La Défense à l’horizon 2020 : 

  • sauvegarder l’axe historique et développer son attractivité,
  • magnifier les entrées du quartier d’affaires en lien avec le réaménagement du boulevard Circulaire,
  • renouveler le tissu urbain dégradé et veiller à la qualité des espaces publics alentour,
  • recomposer le front de Seine,
  • permettre une meilleure perméabilité avec le tissu urbain limitrophe, notamment avec une trame de circulations douces,
  • améliorer les liaisons régionales et mettre aux normes les voiries couvertes.

Il applique chacune de ces orientations à tous les quartiers en tenant compte de leurs spécificités, et chaque projet se doit de se conformer à ces règles.

V

Vie d’un projet


Du souhait initial de l’investisseur à la livraison, un projet de construction a une vie plus ou moins longue selon sa complexité.

Il passe à La Défense par les étapes suivantes :

  • signature du protocole intentionnel : celui-ci est un accord entre l’investisseur et l’aménageur qui s’engagent à la mise en œuvre du projet selon des conditions techniques, juridiques et de fonctionnements bien précis. Il précise les études nécessaires à la construction de la tour ou de l’immeuble pour l’investisseur, des réseaux et des espaces publics pour l’EPADESA,
  • dépôt du permis de construire et recour(s) éventuel(s),
  • obtention du permis ou non, 
  • en cas d’obtention du permis de construire, signature de la promesse de vente qui finalise les engagements des deux parties, notamment financiers,
  • signature de l’acte authentique de vente, actant les engagements des deux parties et qui, déposé au bureau des hypothèques, est consultable par tous. A cette étape, l’investisseur verse un chèque de caution à l’agence comptable du Trésor public de l’EPADESA et engage la commercialisation,
  • déclaration de travaux en mairie et lancement de ceux-ci,
  • déclaration de fin de travaux, toujours en mairie, et agrément des différentes commissions, notamment celle de la sécurité,

La réalisation de ces différentes étapes oscille entre 5 et 7 ans, sans compter les démolitions si besoin et l’obtention de leurs permis.

Un projet peut ne pas aboutir pour de multiples raisons, généralement financières si l’investisseur ne peut plus ou ne souhaite plus le porter.

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